一物四価とはなにか分かりやすくまとめてみた
【不動産基礎知識】
こんにちは！インクスサポート管理人のテツです！
本日は、土地の一物四価について勉強していきましょう。不動産の楽しいところは、一つとして同じものがなく、それぞれに歴史や個性があるところです。
街には、多くの商品が溢れています。スーパーマーケットなどに行くと、同じ商品が沢山陳列されていますね。もちろん、同じものですので、価格も同じです。
では、一つとして同じものがない不動産は、どのように価格が決まるのでしょうか。本日は、不動産の価格の指標となる一物四価について、ご説明いたします。
Aさん 「昨日、基準地価が発表されたね！」
Bさん 「そうだね！私たちも、最近、不動産について興味が出てきたね！」
Aさん 「基準地価は、一物四価の話にも関係があるらしいよ！」
Bさん 「それじゃあ、勉強して行こうか！」
不動産業界で働きたい方や不動産業界について知りたい方のために、本日は、一物四価についてわかりやすく解説いたします！
○一物四価とは。
同時に１つの物に対して、４つの違う価格があることを、一物四価といいます。ちなみに、ある時点におけるサービスや価格は１つしか成立しないという法則が一物一価といいます。では、なぜ不動産の場合、４つもの違った価格があるのでしょうか。不思議ですね。それでは、次の項目で解説します。
○４つの価格とは。
不動産の価格には４つあります。
では、１つずつ見ていきましょう。
○実勢価格
実勢価格とは、実際に取引がされる価格のことです。相場価格や時価と表現されることもあります。
○固定資産税評価額
固定資産税などを賦課するための基準となる評価額です。全国的に公示地価の７０パーセントの価格水準といわれています。
○相続税路線価
市街地などにおいて公衆が通行する道路などに付けられた価格です。全国的に公示地価の８０パーセントの価格水準といわれています。
○なぜ4つの価格が存在するのか。
不動産には４つの価格が存在すると説明しました。では、なぜ4つもの価格が存在するのでしょうか。それは、価格の使われ方が全て違うためです。詳しくそれぞれの価格についてみていきましょう。
○実勢価格の使われ方
売りたい人と買いたい人がいれば、不動産の売買取引をすることは可能です。買いたい人と売りたい人がお互い納得のいく価格が実勢価格になります。売りたい人が早期に現金化を希望しており、相場より安値でも売却したい場合や買いたい人が目的の不動産がどうしても欲しく相場より高値でも購入したい場合など、当事者の事情は様々です。実際に取引が行われてみないとわからないのが実勢価格ですね。
○固定資産税評価額の使われ方
固定資産税は、土地や建物の所有者に課される税金になります。固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に、必要とされる価格です。固定資産税課税台帳に土地と建物それぞれの評価額が記載されています。固定資産税評価額は、３年に一度、価格が改定されます。
前項で、固定資産税評価額は公示地価の7割評価と説明しましたが、これはなぜなのでしょうか。答えは次の３つです。①固定資産税評価は、地価公示価格に含まれる合理的期待（例えば新駅が出来る将来期待等）要素を排除しているため。② 固定資産税評価は大量一括評価の面もあり、評価の安全性をみた堅めの価格としている。③ 地価下落時での、賦課期日と価格調査基準日（１年前）とのタイムラグを調整しているため。とされています。この考え方からすると、公示地価の70パーセントとは、あくまで目安だと言う事がわかりますね。年に１度、不動産の所有者に課せる税金なので、払いやすくするため7割評価という考え方もあるようです。
○相続税路線価の使われ方
相続税は、土地や建物の所有者に相続が発生した際に、相続人にかかる税金です。相続税路線価とは、相続税を算出する際に、必要とされる価格です。
前項で、相続税路線価は公示地価の8割評価と説明しましたが、これはなぜなのでしょうか。答えは次の３つです。①固定資産税評価は、地価公示価格に含まれる合理的期待（例えば新駅が出来る将来期待等）要素を排除しているため。② 固定資産税評価は大量一括評価の面もあり、評価の安全性をみた堅めの価格としている。③ 地価下落時での、賦課期日と価格調査基準日（１年前）とのタイムラグを調整しているため。とされています。この考え方からすると、公示地価の80パーセントとは、あくまで目安だと言う事がわかりますね。固定資産税と同じく払いやすくするため、また相続税と比べ、課税する機会が少ないから８割評価という考え方もあるようです。
○公示地価の使われ方
公示地価とは、国が取引の指標となる価格を定めたものです。実際に取引をしたいとき、指標がなければ価格水準がさっぱり分かりませんよね。そのようなときに、活躍するのが公示地価です。公示地価の難点は、路線価などに比べ、調査箇所が少ないところです。しばしば、対象地の近隣に調査箇所がない！！となります。
○まとめ
■不動産における一物四価とは、①実勢価格②固定資産税評価額③路線価④公示地価のことである。
■実勢価格とは不動産売買の取引価格のことである。
■固定資産税評価額とは固定資産税の算出に使用される価格である。
■相続税路線価とは相続税の算出に使用される価格である。
■公示地価とは売買取引の指標となる価格である。
■価格水準はあくまでも目安。
Aさん 「一物四価の考え方がわかれば、実家の査定も自分で出来ちゃったり？」
Bさん 「調子のってる(笑)それぞれの価格の調べ方もわからないくせに！」
Aさん 「あっ。確かにそうだね。それも１つずつやり方を調べていかないとね！」
Bさん 「次回も楽しみだ！」
本日は、一物四価についてお話をしました。私が不動産賃貸業界に勤めていたとき一物四価について全然知りませんでした。鼻くそほじりながら、『知らんがな。そんなもん。部屋決めりゃ良いんや』って思ってました。売買をしてみると、これは基礎中の基礎で、一般人でも知っている場合がありました。不動産の価格査定などをすると一物四価の重要性に気づくと思います！価格査定などの実務的な内容は、また後日詳しく説明します！
登記簿について分かりやすくまとめてみた
【不動産基礎知識】
こんにちは！フドナビ管理人のテツです！
本日は、登記簿について勉強していきましょう。不動産業界に勤務していない方は登記簿と聞いてもピンと来ないと思います。私も、当時は登記簿って何なの？何やら難しそうだなと思っておりました。しかしながら、この登記簿というものは、不動産業界を知る上で非常に大切なものになります。見方さえ分かってしまえば、簡単に沢山の情報を得ることも可能です。宅建の試験対策にもなるので、ぜひ覚えて下さいね！
Aさん 「登記簿って何なんだろう？」
Bさん 「知らん知らん知らん(笑)」
Aさん 「何やら難しい話になってきたけど、頑張って覚えようか！」
不動産業界で働きたい方や不動産業界について知りたい方のために、
本日は、登記簿についてわかりやすく解説いたします！
○登記簿とは。
自分の土地や建物を無断使用されるのは誰もが嫌だと思います。帰宅して家の中に知らない人がいたら大抵の方はびっくりして事件だーと騒ぎ立てますよね。そこで、そのような事態が起こらないよう、自分の土地の範囲や建物について、所有者が誰なのか、その他で土地について大切なことを記録し、誰でも取り出せる制度を設けました。これが登記簿です。私たちでいう戸籍のような役割ですね。
○４項目からなる登記簿
登記簿は４つの項目から構成されています。１つずつ確認していくと非常に分かりやすいです。
○表題部
土地または建物の表示に関する事項が記載されています。具体的には、対象地はどこか、どの程度の大きさか、用途は何かなどです。土地や建物も人間と似ていて、２つと同じものは存在しません。表題部は、土地や建物のプロフィールが記載されている部分だと覚えておいて下さい。
○甲区
所有権について記載されています。具体的には、どんな経緯で誰の持ち物になったかが分かる欄です。登記簿は、所有権を第三者に対抗するために作られた制度です。そのため、所有権は特別に他の権利事項と区別されて記載されています。
○乙区
所有権以外の権利について記載されている部分になります。他に、周知しなければいけない内容が記載されています。例えば、抵当権、地上権、地役建などです。一般的によく目にするのが抵当権です。それぞれの権利については、またの機会に紹介します。
○共同担保目録
抵当権を設定したときに担保として提供された不動産が複数ある場合に、それらをまとめて記載する欄です。そのため、権利部（乙区）の抵当権とセットで参照しなければなりません。
○4つの項目。それぞれの見方。
表題部の見方
《所在》
土地の場所が市町村字まで記載されます。具体例では、○○市○○丁目までが所在となります。
《地番》
不動産登記するにあたって土地に付与される番号が記載されます。所在と地番を合わせて、正確な所在地になります。
具体例では、○○市○○丁目○○番が正確な所在地です。○○番が地番になります。
《地目》
土地の地目が記載されます。地目とは土地の用途・種類のことです。具体例では、「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」などがあります。
《地積》
土地の面積が記載されます。
具体例では、土地は「○○㎡」の広さがあります。
《登記の日付》
登記された日付、およびその原因（理由）が記載されます。具体例では、「平成○○年○○月○○日」原因は、不動産売買によるなどになります。
甲区の見方
《順位番号》
登記された順番が記載されます。
《登記の目的》
所有権が登記された目的が記載されます。まず、所有権保存といわれる所有権に関して最初になされる登記が行われます。その後、所有権の移転などが発生する都度、新しい情報が書き加えられます。なお？所有権保存登記をすることで、権利部（甲区）の欄が生まれます。
《受付年月日・受付番号》
所有権に関する登記が受け付けられた年月日と番号が記載されます。
《権利者その他の事項》
所有者の住所・氏名や原因が記載される欄です。住所○○の所有者○○が平成○○年○○月○○日の売買によって、○○○○から所有権を譲り受けたということがわかります。
乙区の見方
《順位番号》
登記された順番が記載されます。
《登記の目的》
所有権以外の権利について、どんな登記が行われたかが記載されます。よく目にするのは、抵当権が設定されている登記簿です。抵当権は、非常に大切な権利ですので、後日改めて解説いたします。
《受付年月日・受付番号》
所有権以外の権利に関する登記が受け付けられた年月日と番号が記載されます。
《権利者その他の事項》
所有権以外の権利に関する内容や、権利者の氏名などが記載されます。
《原因》
登記がされた理由が記載されます。
具体例では、平成○○年○○月○○日金銭消費貸借同日設定は、平成○○年○○月○○日にお金の貸し借りをしたため、同日に抵当権を設定した。ということを表しています。
《債権額》
お金を貸した（借りた）金額が記載されます。具体例では、○○○○万円などです。
《利息》
お金を貸した（借りた）際に取り決めた利息が記載されます。具体例では、年○○％などです。
《損害金》
お金を貸した（借りた）際に取り決めた損害金が記載されます。損害金とは、債務者の支払いが滞ったときに生じた損害に対する利息です。「年14.5％」が一般的です。
《債務者》
お金を借りた人の住所・氏名が記載されます。所有者がお金を借りている場合が大半です。
《抵当権者》
お金を貸した人の住所・氏名が記載されます。通常は、銀行などの金融機関になります。
《共同担保》
共同担保目録の番号が記載されます。
抵当権が共同担保になっていなければ、共同担保目録の記載はありません。
共同担保目録の詳細は後述します。
乙区の見方
《記号及び番号》
共同担保目録の記号・番号が記載されます。この記号・番号は、権利部（乙区）に記載される共同担保目録の記号・番号と符合します。
《番号》
単純に不動産に通し番号が振られます。
《担保の目的である権利の表示》
抵当権が設定されている不動産の所在・地番・家屋番号が記載されます。
《順位番号》
抵当権の順位が記載されます。
権利部（乙区）に記載される順位番号と符合します。
○まとめ
■登記とは、一定の事項を広く公に示すため、公開された帳簿に記載すること。取引における第三者に不測の損害を被らせないための制度。公開された帳簿のことを登記簿。/b>
■登記簿は、表題部、甲区、乙区、共同担保目録の４項目から構成される。
■登記簿から読み取れる内容は沢山あるため、見方をしっかり身につける。
Aさん 「ちょっと登記簿って難しい内容だったね。私、疲れちゃったよ。」
Bさん 「確かにね。でも、１枚の紙に色々な情報が入ってて、なんかワクワクしちゃった！」
Aさん 「そう言われると、土地の歴史を遡ってるみたいだよね。」
Bさん 「登記簿って凄いね！」
本日は、登記についてお話をしました。
私は、登記についてあまり詳しくありません。宅建でも、不動産登記法が出題されますが、本当に苦手でした。不動産登記法の問題はとりあえず後回しにすると心掛けていた程です。登記は不動産業を続ける上で、非常に大切です。本日は、触りだけですが、また後日詳しく説明します！
不動産業について分かりやすくまとめてみた
【不動産基礎知識】
こんにちは！フドナビ管理人のテツです！
本日は、不動産業について勉強していきましょう。
私は、大学を卒業した後、不動産業界に就職しました。当時、特にやりたいこともないポンコツ大学生でしたので、『内定もらったから、この会社に決めようかな。それなりに稼げそうだし。』という浅はかな考えで不動産業界に飛び込みました。意気込みだけは人一倍あり、『さぁ、仕事頑張っていっぱい稼ぐぞ！！』と新入社員生活をスタート。そして、あっという間に挫折。不動産業について、わからないことだらけで非常に悩み、苦労したことを記憶しております。
Aさん 「ねぇ。Bはさ。土地の所有者だったら何がしたい？」
Bさん 「うーん。何しようかな。突然言われてもわからないな。」
Aさん 「そうだよね。どんな活用方法があるのか不動産屋さんに聞いてみよう！」
不動産業界で働きたい方や不動産業界について知りたい方のために、
本日は、不動産業についてわかりやすく解説いたします！
○土地の活用方法を考えよう！
土地の活用方法はどのようなものがあるのでしょうか。あなたが、土地を所有している地主さんだと想像して下さい。この土地を何も活用せずに放置しておくにはもったいない。でも、どのように活用して良いかがわからない。
さぁ、どのよう活用していくか。街を探索するとヒントが見えてきます。
駐車場になっている土地や、建築現場になっている土地、果物や作物を育てている土地もありますね。
実は、土地の活用方法は大きく4つに分類することが可能です。
①売却する。
所有権を買主に移転し、対象地を買主に引渡します。その対価として現金を受けとります。
②賃貸する。
借地や駐車場として貸出し対価を得ることです。近年は、コインパーキングとしてパーキング会社にサブリースさせる契約が流行ですね。
③建設する。
賃貸物件や自宅を建設することです。賃貸物件の場合、アパートやマンションを建設し部屋を貸出し、対価を得ます。自宅は説明不要ですね。近年は、賃貸併用住宅と呼ばれる、賃貸付き自宅も人気があります。
④農地にする。
田んぼ・畑として利用する。これは、農業の話になりますが、作物を育て、売却することで対価を得ます。
大きく４つに分類し活用方法を紹介しました。全て不動産業が深く関わっており、それぞれのプロフェッショナルがいます。例えば、売るなら『不動産仲介業』、貸すなら『不動産賃貸業』、建てるなら『不動産開発業』、建てた後の建物管理は『不動産管理業』が関連してきます。順番にどのような仕事なのか見ていきましょう。
○「不動産仲介業」とは。
不動産仲介業を簡単に説明すると、不動産を売りたい方、買いたい方と不動産を貸したい方、借りたい方の仲立ちをして取引を円滑に進めるプロフェッショナルです。買いたい方と売りたい方を繋ぎ合わせることを売買仲介と言います。貸したい方、借りたい方を繋ぎ合わせることを賃貸仲介と言います。みなさんが不動産屋さんと聞いて、最もイメージしやすいのがこの不動産仲介業ではないでしょうか。
○「不動産賃貸業」とは。
不動産賃貸業は、説明するまでもないかもしれませんが、不動産を所有して誰かに貸す事業です。私たちは、ほぼ必ずと言って良いほど自分達の生活の拠点となる住まいを持っています。その形態には、自己所有か賃貸かに大きく分類することが出来ます。賃貸の場合、お部屋を借りる対価として、不動産の所有者に毎月賃料を支払っているはずです。この賃料収入を受けとる所有者が、誰もが一度は憧れる不動産賃貸オーナーです。あまり関係ないようで、私たちの生活に深く関係しています。
○「不動産開発業」とは。
不動産開発は、街中にあるマンション・ビル・ショッピングモールなどの商業施設を開発する事業です。この事業は、土地を仕入れる、その土地に建物を建てる、建てたものを販売するの３つの工程から成り立っています。不動産の場合、規模が大きく期間もかかるので｢不動産開発｣と呼ばれています。このような、事業を行う企業をデベロッパーと呼びます。いかに良いものを良い条件で仕入れ、付加価値の付いたプランニングをし、お客様に良い価格で販売できるかがデベロッパーの腕の見せどころとなります。
○｢不動産管理業｣とは。
不動産管理業は、街中にあるマンション・ビル・ショッピングモール・駐車場などの管理をする事業です。賃貸マンションや分譲マンションにお住まいの方はイメージが付きやすいと思います。『うわ！雨漏りだ！』、『上階の音がうるさいな。』など共同住宅で住む場合、何かしらのトラブルが発生する場合があります。そのようなときに円滑に生活が送れるように、対応してくれるのが管理会社です。
この例は、ほんの一部であり管理会社の仕事は管理する不動産により多岐にわたります。不動産業界の「縁の下の力持ち」といったところでしょうか。
○まとめ
■不動産業は『売却する。』『賃貸する。』『建設する。』『農地にする。』の4つに分類される。
■不動産仲介業とは、『不動産を売りたい(貸したい)方、買いたい（借りたい）方の仲立ちをして取引を円滑に進める事業』のこと。
■不動産賃貸業とは、『不動産を所有して誰かに貸す事業』のこと。
■不動産開発業とは、『土地を仕入れ、プランニングし、販売する事業』のこと。
■不動産管理業とは、『所有者の代わりに不動産の管理・維持をする事業』のこと。
Aさん 「へぇ～。不動産業の中にも色々あるんだね。」
Bさん 「私は、アパートやマンションを建築して賃貸オーナーになりたいな！夢の不労収入（笑）」
Aさん 「いいね！夢の不労収入のためにもっと不動産について勉強していこう！」
Bさん 「賛成！！」
私が、初めて勤めた会社は『賃貸仲介と賃貸管理』の会社でした。
入社した頃は、賃貸(チンタイ)すら読めないポンコツ新入社員でして、周りに沢山ご迷惑をお掛けしました。
本日は、簡単な触りの部分になります。後日、詳しく解説いたしますので、ぜひ覚えておいて下さいね！
不動産とは何か分かりやすくまとめてみた
【不動産基礎知識】
こんにちは！フドナビ管理人のテツです！
日本中ありとあらゆる場所に不動産屋さんは存在します。店頭に、売却情報公開中！新築物件募集中！売地！駐車場！などの広告が貼ってあるお店を、誰もが一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。
Aさん 「もう大学生だし一人暮らしを考えてるんだよね。でもね。今まで実家住みだったから、どうやってお部屋を探していいかわからないんだ。」
Bさん 「うーん。私も実家住みだし、お部屋探しはしたことがないんだよね。じゃあさ、まずは不動産屋さんに行ってみようよ。」
Aさん 「駅前に不動産屋さんいっぱいあるもんね！」
このように、私たちは「不動産」という言葉を生活のなかで当たり前に使用しております。ここで気になる！！「不動産」とは何を指すのでしょうか。
本日は、不動産についてわかりやすく解説いたします！
○そもそも「不動産」とは？
実は、不動産の定義は法律で決められています。日本の民法では、不動産とは「土地とその定着物」と書かれていて、これが不動産の定義とされています。「定着物」とは、おおよそ「建物」ということでいいのですが、不動産は他の財産とは異なって、移動が出来ず、たいへん高価なものであるので、実に様々なルールがあって、色々な専門家がこの分野に関わっています。
○「不動産」があれば「動産」もある。
「不動産」ではないものは「動産」として区別されています。今、私の目の前にあるものだと、パソコン、携帯電話、本、コップ、机、椅子など、これらは、「土地とその定着物」ではありませんので「動産」と呼ばれています。日本では、「土地」と「建物」は別々の不動産として扱われています。ちなみに外国では、土地と建物はひとつの不動産として扱われている国もありますので、将来的に海外不動産に関わりたい方は注意をしないといけませんね。
○不動産に分類される「土地」とは何か。
「不動産」と異なり、法律では「土地」について明確な定義がありません。読者の方か『何をおっしゃいますか。土地は、いま我々が立っている地面のことでしょう？』と聞こえてきそうですね。一般的にはその通りです。しかしながら、不動産となる「土地」の場合、地面という説明だけでは不明確です。例えば、あなたが土地を購入し地下付き高層マンションを建築するとしましょう。ここで3つの疑問が生まれます。１つ目、どの範囲の土地を利用して良いのでしょうか。２つ目、土地を購入すれば、土地上の空中を利用して良いのでしょうか。３つ目、土地を購入すれば、土地下の地中を利用して良いのでしょうか。それでは、簡単に解説いたします。
《どの範囲の土地を利用して良いか。》
地面は地球の陸地です。この地面を人間が線で区切り自分の土地として利用しています。この線を「境界」と言います。境界がない場合を思い浮かべてみて下さい。
Aさん「この木がＢさんの土地との境界ね。勝手に入ってこないでよね！」
Bさん「随分と大きな土地を利用するな。木を植え替えて、Aさんの土地を小さくしてしまえ！！」
Aさん「あれ？木が動いた？私の土地が小さくなってしまったよ。逆にBさんの土地広くなってない？」
Bさん「目の錯覚でしょ。私は知らないよ。」
Aさん「木を動かしたでしょ！？訴えてやる！！」
境界を決めていないと、このような紛争が起きることが、容易に想像できますね。後日、詳しく説明をいたしますが、紛争防止等のため、国では境界を登録する制度を作り、図面で境界がどこにあるか、誰でも調べられるようにしています。この制度があれば、Ａさん「境界がどこにあるか調べてきたよ。やっぱり境界の目安にしてた木を動かしてたんだね。」とＢさんに対して主張できるわけです。境界についての詳しい話は後日するとして、今回は、境界で区切られた一定範囲の土地を購入し利用することを想定して話を進めます。
《土地上下の空中と地中を利用して良いか。》
民法では、土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶとあります。どこまで及ぶかは諸説ありますが、不動産の話をする上では、人間が有効に利用できる範囲と考えるのが現実的です。この土地の所有者は私なんだから、月まで届く高い建物を建てても大丈夫だし、ブラジルまで地中を掘り進めても大丈夫！とはいかないのです。空には送電線、飛行機、人工衛星などがありますし、地中には、配管、地下鉄、トンネルなどがあります。各々が好き勝手な建物を建てれば、街並みは崩れ、紛争や災害等が発生することは必至です。このようなことを未然に防ぐため、建築する際の建物の高さや規模について多くの制限を定めています。一般的には、空中の場合⇒建物が建てられる範囲+α、地中の場合⇒井戸を掘ることが出来る範囲+αくらいで考えておくのが妥当だと思われます。不動産業上の土地とは、地面全体をいうのではなく、人為的に区分された一定範囲の地面を指します。
○不動産に分類される「建物」とは何か。
建物には、法律上いくつかの定義があります。そのひとつである建築基準法の第二条には、「土地に定着して、屋根と、柱または壁のどちらかがあるもの」が建築物と定義されています。また、不動産登記法では、「屋根と壁など外に隔てるものがあり、土地に定着し、用途（住む・保管するなどの使い方）があるもの」となっています。下記に詳しい内容を記載いたします。
建築物とは土地に定着する工作物のうち、 屋根若しくは壁を有するもの、これに附属する門若しくは塀、観覧のための 工作物又は高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興業場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の路線敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。） をいい、建築設備を含むものとする。
と定義されています。何やら長々とわかりにくい条文ですね。
ここでのポイントは2つです。1つ目は、上記の赤字部分、建築基準法上の建築物の定義。2つ目は、建築基準法は国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的としておるため、工作物のうち、門・塀については、「空き地に門・塀のみがある場合は、建築物とはならないが、建築物に附属する門・塀については、建築物となる。」と解釈されるように、不動産登記法の建物定義より広義的な概念となっている点です。
【不動産登記法における不登規第１１１条】
建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。
と規定しており、不登準第７７条で、建物の認定に当たっては、次の例示から類推し、その利用状況等を勘案して判定するものとするとあります。
① 建物として取り扱うもの
○停車場の乗降場又は荷物積卸場。ただし，上屋を有する部分に限る。
○野球場又は競馬場の観覧席。ただし，屋根を有する部分に限る。
○ガード下を利用して築造した店舗，倉庫等の建造物
○地下停車場，地下駐車場又は地下街の建造物
○園芸又は農耕用の温床施設。ただし，半永久的な建造物と認められるものに限る。
② 建物として取り扱わないもの
○ガスタンク，石油タンク又は給水タンク
○機械上に建設した建造物。ただし，地上に基脚を有し，又は支柱を施したものを除く。
○浮船を利用したもの。ただし，固定しているものを除く。
○アーケード付街路（公衆用道路上に屋根覆いを施した部分）
○容易に運搬することができる切符売場又は入場券売場等
と規定しております。
具体例を挙げて「建物として取り扱うもの」あるいは「取り扱わないもの」を定めていますので、これを基準に建物とするかどうかの判断をします。
○まとめ
■不動産とは、『土地とその定着物』である。定着物の代表が『建物』である。
■不動産業上の土地とは、『人為的に区分された一定範囲の地面』である。
■建築基準法上の建築物とは、『土地に定着して、屋根と、柱または壁のどちらかがあるもの』である。
■不動産登記法上の建物とは、明確な判断が難しいため、『不動産登記法１１１条の定義を参考としつつ、その対象となっている物が、取引や利用目的からみて社会通上建物といえるかどうかを、個別に判断する必要』がある。
Aさん 「不動産屋さんに行く前に勉強しておいて良かったね！不動産屋さんにもっと詳しく教えてもらおう！」
Bさん 「不動産屋さん。お部屋探しの前に不動産について色々教えて下さい！えーと、建物の定義って何だっけ？忘れちゃった（笑）」
不動産屋さん 「詳しくは知らないけど、建ってれば建物なんじゃないですかね！！」
AさんBさん 「あっ。誤魔化した。知らないんだな。」
ちなみに不動産屋さんは、実務上あまり必要な知識ではないため『土地・建物の定義』については知らない方が多いと思います。
私も、宅建試験の際に勉強した記憶があるのですが、久しぶりにまとめてみると忘れてしまっている部分が多く反省しました。
細かい定義になりますが、これから不動産知識を学ぶ前提として、ぜひ覚えておいて下さいね。
レインズとは何か分かりやすくまとめてみた
【不動産基礎知識】
あなたがお家（マンション・一戸建て・土地）を売るとき、不動産会社から必ず「レインズ」という不動産用語を聞くはずです。
レインズとは、簡単にいうと不動産会社だけが利用できるサイトのことで、レインズにあなたのお家を掲載することで、他の不動産会社が抱えている購入希望者を紹介してもらうことができます。
あなたのお家を買いたいというお客様を集客する手段のひとつでもあります。
不動産集客方法
・家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの？
不動産売却(売却方法) 家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの？
お家を売却する上で、レインズの仕組みは必ず知っておかなければなりません。知らなければ損をしてしまうといっても過言ではありません。
ここではレインズについてわかりやすくまとめました。
もくじ [とじる]
レインズとは
①不動産会社しか利用できない
②現在市場に出ている販売中の物件を見ることができる
一般媒介契約の場合、不動産会社はレインズに登録してくれるのか？
③過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる
レインズとは
近畿レインズ
レインズとは、「Real Estate Information Network Systemの」略で、そのまま訳すと不動産情報ネットワークシステムです。わかりやすくいうと、不動産会社しか利用できない「HOME’S」「SUUMO」のようなサイトです。次の3つのポイントがあります。
不動産会社しか利用できない
現在市場に出ている販売中の物件を見ることができる
過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる
ひとつずつ説明しましょう。
①不動産会社しか利用できない
大前提になりますが、レインズは不動産会社のみ利用できるサイトです。そもそも、一般消費者が利用することを目的につくられたサイトではありません。
かつて不動産情報は、不動産会社間でほとんど共有されていませんでした。消費者は、不動産会社に行ってみないと、希望する物件があるのかどうかわかりませんでした。さらに、他の物件を知りたい場合は、違う不動産会社に行かなければわからなかったのです。
そこで、不動産会社間が持っている情報をひとつに集め、検索できるようにしました。消費者がわざわざ違う不動産会社に足を運ばなくても、他の不動産会社が持っている物件を紹介することができるようになったのです。こうして、不動産会社間をつなぐためにつくられたサイトがレインズなのです。
レインズとは
また、レインズが一般に公開されていない理由には、個人情報という理由もあります。「家と人」は切っても切り離せないものだからです。
不動産会社間で多くの情報の交換が行われますが、あくまでもお互いに「守秘義務」を前提としています。問題が生じたとき、責任の所在を明確にするためにも、免許を受けた不動産会社（宅地建物取引業者）でなければ利用できないとしています。
ちなみに毎月のレインズ使用料は数千円程度です。
MEMO
レインズは4つある
レインズを運営しているのは、不動産流通機構です。不動産流通機構は国土交通大臣に指定されており、不動産取引の適正化と円滑化を目的としています
全国に4組織あり、地域によって管轄がそれぞれ東日本不動産流通機構（東日本レインズ）・中部圏不動産流通機構（中部圏レインズ）・近畿圏不動産流通機構（近畿圏レインズ）・西日本不動産流通機構（西日本レインズ）にわかれています。
東日本不動産流通機構は、通称「東日本レインズ」と呼ばれ、北海道、東北（青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県）、関東（東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、栃木県、茨城県、群馬県）、新潟県、山梨県、長野県の不動産業者が登録している公益財団法人です。
・中部圏不動産流通機構
中部圏不動産流通機構は、通称「中部レインズ」と呼ばれ、東海（岐阜県、静岡県、愛知県、三重県）、北陸（富山県、石川県、福井県）の不動産業者が登録している公益財団法人です。
・近畿圏不動産流通機構
近畿圏不動産流通機構は、通称「近畿レインズ」と呼ばれ、近畿（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）の不動産業者が登録している公益財団法人です。
・西日本不動産流通機構
西日本不動産流通機構は、通称「西日本レインズ」と呼ばれ、中国（広島県、岡山県、鳥取県、島根県、山口県）、四国（愛媛県、高知県、徳島県、香川県）、九州（福岡県、佐賀県、長崎県、大分県、宮崎県、鹿児島県）、沖縄県の不動産業者が登録している公益財団法人です。
②現在市場に出ている販売中の物件を見ることができる
お家を売るとき、売却活動を不動産会社に依頼しますが、このとき不動産会社と結ぶ契約を媒介契約（ばいかいけいやく）といいます。媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、どれかを選ばなければなりません。
・媒介契約とは？どの媒介契約が一番多いの？なぜ、その不動産会社に依頼したの？
不動産売却(売却方法) 媒介契約とは？どの媒介契約が一番多いの？なぜ、その不動産会社に依頼したの？
このうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約のいずれかを結んだ場合は、売主の不動産をレインズへ登録することが義務付けられています。レインズに登録すると売れやすくなります。
専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
レインズへの登録義務 5日以内 7日以内 特に決まりはない
レインズに登録することで、他の不動産会社の抱えているお客様を紹介してもらうことができるからです。（不動産会社が直接購入するわけではありません。詳しくは「仲介」をご覧ください。）
両手仲介・片手仲介
不動産会社からすると、レインズを見ることで現在市場に出ている販売中の物件を見ることができます。もし、自社に購入希望のお客様を抱えている場合は、レインズに出ている物件を紹介することもできます。
レインズの実際の画面
（実際のレインズ画面：不動産会社提供）
注意
物件の囲い込みとは？
不動産会社は、媒介契約を結ぶと売却活動を開始します。最初に考えることは、媒介契約を結んだ物件を買いたいというお客様を直接見つけることです。もし、買主を見つけて契約できた場合、その不動産会社は、売主からの手数料と買主からの手数料の両方をもらうことができます。いわゆる両手仲介というものです。
一方、レインズに登録して、他の不動産会社が紹介したお客様が買いたいと言った場合、売主からしか手数料をもらうことができません。買主は、紹介してくれた不動産会社に手数料を支払います。これを片手仲介といいます。
不動産会社は、できるだけ両手仲介をしたいというのが本音なため、レインズにギリギリまで登録しません。専属専任媒介だと5日間、専任媒介だと7日間の間、両手仲介を狙ってチラシを撒くなど、積極的に集客活動を行います。
一番悪質なのは、専属専任媒介・専任媒介を結んでいるのに、期間を過ぎてもレインズに登録しない不動産会社です。
このような悪質な不動産会社を排除するために、最近は、売主が、レインズに登録されているのかや取引の現状を知ることもできるようになっています。
参考 売却依頼主用 物件確認
近畿レインズ
また、レインズに登録していたとしても、不動産会社が両手仲介をするために、他の不動産会社に契約させないことを「囲い込み」といいます。「案内させてください」と他の不動産会社から電話があっても、「すでに商談中です」「購入申し込みが入っています」などといって断るのです。
囲い込みは、売主にとって1円でも高く売れる可能性の機会損失でしかありません。
一般媒介契約の場合、不動産会社はレインズに登録してくれるのか？
答えはYESです。すぐに登録してくれます。
一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約と異なり、レインズの登録は自由です。
例えば、A社とB社に一般媒介契約を結び売却活動を依頼したとしましょう。A社はレインズに登録をせず、B社はすぐにレインズ登録しました。
この場合、A社にその不動産を買いたいと以前から希望していたお客様がいるなら、A社は両手仲介できますが、不動産は大きな買い物であり、相場より安くない限り簡単に売れることはそうそうありません。
その点、レインズに登録したB社は、レインズを見ている全ての不動産会社が抱えている顧客に紹介してくれる可能性があります。比較すると、B社の方が売れる確率は高いといえるでしょう。
そのため、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、すぐにレインズへ登録をします。専属専任媒介契約と専任媒介契約と違い、売却活動する不動産会社は1社ではなく、売主から確実に手数料をもらえるわけではないので、片手仲介でも確実に手数料が取れる可能性が高い方法を優先するのが実情です。
MEMO
レインズに載っていない物件は良い物件なの？
たまに「レインズに載っていない物件を紹介してください」という方がいます。理由をきくと「本当に良い物件はレインズに載っていない」「レインズ載っている物件は売れていない物件だから」と答えます。
そのため、売主の中にはレインズへの登録を拒否する方がいます。
しかし、これは間違っています。
不動産業界でいう「レインズに載っていない物件」というのは、わざと載せていないわけではなく、それほど良い（相場より安い：業界用語で「おいしい」）物件ならば、レインズに載せる前（媒介契約を結ぶ前）に不動産会社が直接購入（買取）しているという意味です。
・不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた
不動産売却(売却方法) 不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた
不動産会社もその道のプロなため、このような物件を、一般のお客様に紹介するということは残念ながらあり得ません。
売主にとって、レインズに登録した方が売却できる確率は上がります。特に相場より高い価格で売却したい場合は、1人でも購入希望者の目に留まるようレインズへの登録を含めて門戸を広げるべきでしょう。
③過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる
レインズへ登録している物件が売れた場合、その価格（成約価格）をレインズに登録しなければなりません（専属専任媒介か専任媒介契約の場合です）。登録することによって、いつ、いくらで売れたのか相場の事例が積み上がります。
例えば、次のようなマンションの成約事例があったとします。
501号室 308号室
成約日（契約した日） 2018年◯月◯日 2017年◯月◯日
成約価格 4,000万円 3,000万円
広さ 80㎡ 75㎡
1㎡単価 1㎡あたり50万円 1㎡あたり40万円
売却仲介した不動産会社 A不動産 Bハウジング
間取り 3LDK 3LDK
方角 南向き 西向き
もし、マンション603号室（77㎡/南向き/3LDK）の売却を考えている場合、1㎡あたり50万円で計算すると、50万円×77㎡で3,850万円になります。また、1㎡あたり40万円で計算すると、40万円×77㎡で3,080万円ということになります。2つの事例の間をとって平均を出すと3,465万円となり、これが相場価格です。
このような不動産の鑑定評価を取引事例比較法といって、マンションや土地の査定方法として一般的に利用されます。また、家の中を見なくてもおよその相場価格がわかるため、このような査定方法を机上査定といいます。
レインズでは、自社が成約した事例だけでなく、他社が成約した事例も全て見ることができます。つまり、複数の不動産会社が査定を行っても、レインズに載っている同じ事例を参考にするため、ほとんど査定価格は変わりません。
