不動産とは何か分かりやすくまとめてみた
【不動産基礎知識】
こんにちは！フドナビ管理人のテツです！
日本中ありとあらゆる場所に不動産屋さんは存在します。店頭に、売却情報公開中！新築物件募集中！売地！駐車場！などの広告が貼ってあるお店を、誰もが一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。
Aさん 「もう大学生だし一人暮らしを考えてるんだよね。でもね。今まで実家住みだったから、どうやってお部屋を探していいかわからないんだ。」
Bさん 「うーん。私も実家住みだし、お部屋探しはしたことがないんだよね。じゃあさ、まずは不動産屋さんに行ってみようよ。」
Aさん 「駅前に不動産屋さんいっぱいあるもんね！」
このように、私たちは「不動産」という言葉を生活のなかで当たり前に使用しております。ここで気になる！！「不動産」とは何を指すのでしょうか。
本日は、不動産についてわかりやすく解説いたします！
○そもそも「不動産」とは？
実は、不動産の定義は法律で決められています。日本の民法では、不動産とは「土地とその定着物」と書かれていて、これが不動産の定義とされています。「定着物」とは、おおよそ「建物」ということでいいのですが、不動産は他の財産とは異なって、移動が出来ず、たいへん高価なものであるので、実に様々なルールがあって、色々な専門家がこの分野に関わっています。
○「不動産」があれば「動産」もある。
「不動産」ではないものは「動産」として区別されています。今、私の目の前にあるものだと、パソコン、携帯電話、本、コップ、机、椅子など、これらは、「土地とその定着物」ではありませんので「動産」と呼ばれています。日本では、「土地」と「建物」は別々の不動産として扱われています。ちなみに外国では、土地と建物はひとつの不動産として扱われている国もありますので、将来的に海外不動産に関わりたい方は注意をしないといけませんね。
○不動産に分類される「土地」とは何か。
「不動産」と異なり、法律では「土地」について明確な定義がありません。読者の方か『何をおっしゃいますか。土地は、いま我々が立っている地面のことでしょう？』と聞こえてきそうですね。一般的にはその通りです。しかしながら、不動産となる「土地」の場合、地面という説明だけでは不明確です。例えば、あなたが土地を購入し地下付き高層マンションを建築するとしましょう。ここで3つの疑問が生まれます。１つ目、どの範囲の土地を利用して良いのでしょうか。２つ目、土地を購入すれば、土地上の空中を利用して良いのでしょうか。３つ目、土地を購入すれば、土地下の地中を利用して良いのでしょうか。それでは、簡単に解説いたします。
《どの範囲の土地を利用して良いか。》
地面は地球の陸地です。この地面を人間が線で区切り自分の土地として利用しています。この線を「境界」と言います。境界がない場合を思い浮かべてみて下さい。
Aさん「この木がＢさんの土地との境界ね。勝手に入ってこないでよね！」
Bさん「随分と大きな土地を利用するな。木を植え替えて、Aさんの土地を小さくしてしまえ！！」
Aさん「あれ？木が動いた？私の土地が小さくなってしまったよ。逆にBさんの土地広くなってない？」
Bさん「目の錯覚でしょ。私は知らないよ。」
Aさん「木を動かしたでしょ！？訴えてやる！！」
境界を決めていないと、このような紛争が起きることが、容易に想像できますね。後日、詳しく説明をいたしますが、紛争防止等のため、国では境界を登録する制度を作り、図面で境界がどこにあるか、誰でも調べられるようにしています。この制度があれば、Ａさん「境界がどこにあるか調べてきたよ。やっぱり境界の目安にしてた木を動かしてたんだね。」とＢさんに対して主張できるわけです。境界についての詳しい話は後日するとして、今回は、境界で区切られた一定範囲の土地を購入し利用することを想定して話を進めます。
《土地上下の空中と地中を利用して良いか。》
民法では、土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶとあります。どこまで及ぶかは諸説ありますが、不動産の話をする上では、人間が有効に利用できる範囲と考えるのが現実的です。この土地の所有者は私なんだから、月まで届く高い建物を建てても大丈夫だし、ブラジルまで地中を掘り進めても大丈夫！とはいかないのです。空には送電線、飛行機、人工衛星などがありますし、地中には、配管、地下鉄、トンネルなどがあります。各々が好き勝手な建物を建てれば、街並みは崩れ、紛争や災害等が発生することは必至です。このようなことを未然に防ぐため、建築する際の建物の高さや規模について多くの制限を定めています。一般的には、空中の場合⇒建物が建てられる範囲+α、地中の場合⇒井戸を掘ることが出来る範囲+αくらいで考えておくのが妥当だと思われます。不動産業上の土地とは、地面全体をいうのではなく、人為的に区分された一定範囲の地面を指します。
○不動産に分類される「建物」とは何か。
建物には、法律上いくつかの定義があります。そのひとつである建築基準法の第二条には、「土地に定着して、屋根と、柱または壁のどちらかがあるもの」が建築物と定義されています。また、不動産登記法では、「屋根と壁など外に隔てるものがあり、土地に定着し、用途（住む・保管するなどの使い方）があるもの」となっています。下記に詳しい内容を記載いたします。
建築物とは土地に定着する工作物のうち、 屋根若しくは壁を有するもの、これに附属する門若しくは塀、観覧のための 工作物又は高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興業場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の路線敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。） をいい、建築設備を含むものとする。
と定義されています。何やら長々とわかりにくい条文ですね。
ここでのポイントは2つです。1つ目は、上記の赤字部分、建築基準法上の建築物の定義。2つ目は、建築基準法は国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的としておるため、工作物のうち、門・塀については、「空き地に門・塀のみがある場合は、建築物とはならないが、建築物に附属する門・塀については、建築物となる。」と解釈されるように、不動産登記法の建物定義より広義的な概念となっている点です。
【不動産登記法における不登規第１１１条】
建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。
と規定しており、不登準第７７条で、建物の認定に当たっては、次の例示から類推し、その利用状況等を勘案して判定するものとするとあります。
① 建物として取り扱うもの
○停車場の乗降場又は荷物積卸場。ただし，上屋を有する部分に限る。
○野球場又は競馬場の観覧席。ただし，屋根を有する部分に限る。
○ガード下を利用して築造した店舗，倉庫等の建造物
○地下停車場，地下駐車場又は地下街の建造物
○園芸又は農耕用の温床施設。ただし，半永久的な建造物と認められるものに限る。
② 建物として取り扱わないもの
○ガスタンク，石油タンク又は給水タンク
○機械上に建設した建造物。ただし，地上に基脚を有し，又は支柱を施したものを除く。
○浮船を利用したもの。ただし，固定しているものを除く。
○アーケード付街路（公衆用道路上に屋根覆いを施した部分）
○容易に運搬することができる切符売場又は入場券売場等
と規定しております。
具体例を挙げて「建物として取り扱うもの」あるいは「取り扱わないもの」を定めていますので、これを基準に建物とするかどうかの判断をします。
○まとめ
■不動産とは、『土地とその定着物』である。定着物の代表が『建物』である。
■不動産業上の土地とは、『人為的に区分された一定範囲の地面』である。
■建築基準法上の建築物とは、『土地に定着して、屋根と、柱または壁のどちらかがあるもの』である。
■不動産登記法上の建物とは、明確な判断が難しいため、『不動産登記法１１１条の定義を参考としつつ、その対象となっている物が、取引や利用目的からみて社会通上建物といえるかどうかを、個別に判断する必要』がある。
Aさん 「不動産屋さんに行く前に勉強しておいて良かったね！不動産屋さんにもっと詳しく教えてもらおう！」
Bさん 「不動産屋さん。お部屋探しの前に不動産について色々教えて下さい！えーと、建物の定義って何だっけ？忘れちゃった（笑）」
不動産屋さん 「詳しくは知らないけど、建ってれば建物なんじゃないですかね！！」
AさんBさん 「あっ。誤魔化した。知らないんだな。」
ちなみに不動産屋さんは、実務上あまり必要な知識ではないため『土地・建物の定義』については知らない方が多いと思います。
私も、宅建試験の際に勉強した記憶があるのですが、久しぶりにまとめてみると忘れてしまっている部分が多く反省しました。
細かい定義になりますが、これから不動産知識を学ぶ前提として、ぜひ覚えておいて下さいね。
